Sciogliere il Condominio si può

Sciogliere il Condominio si può

7 Giugno 2018 Senza categoria 0

Uno dei sogni proibiti di chiunque abiti in Condominio è senz’altro quello di scioglierlo per creare un’entità nuova e magari più piccola ed a “misura d’uomo”. Il nostro ordinamento prevede tale opzione attraverso due distinti iter: uno stragiudiziale ed uno giudiziale.

Innanzitutto, l’art. 61 delle disposizioni attuative del Codice Civile prevede che lo scioglimento del Condominio possa essere disposto direttamente dall’Assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. Questa prima eventualità, molto rara nella pratica, ricorre quando vi sia un accordo maggioritario interno alla compagine dei proprietari teso a modificare bonariamente e velocemente l’esistente assetto della comproprietà per crearne uno nuovo.

In secondo luogo, è possibile richiedere l’intervento dell’Autorità Giudiziaria da parte di almeno un terzo dei proprietari degli immobili insistenti su quella porzione che intende staccarsi.

Ovviamente, non in tutti i casi il distacco è possibile. L’aspetto più delicato, infatti, attiene alle caratteristiche costruttive del complesso immobiliare sul quale si vorrebbe operare il frazionamento. Il Codice richiede che l’edificio o il gruppo di edifici possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.

Secondo la Giurisprudenza, l’autonomia degli edifici non può essere intesa in senso meramente amministrativo, giacché, più che ad un concetto di gestione, il termine “edificio” va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più Condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. Occorre tuttavia osservare che l’autonomia, così intesa, non dev’essere considerata in termini assoluti. E’ infatti possibile addivenire alla costituzione di due Condomini separati anche nel caso in cui rimangano in comune alcuni dei beni indicati dall’art. 1117 c.c. In presenza di tale opzione (ad esempio un accesso comune alla strada pubblica), la gestione potrà essere oggetto di separata regolamentazione tra le due nuove realtà .

In tema di scioglimento del Condominio si segnala una recente Ordinanza emessa dal Tribunale di Tempio Pausania in data 09/04/2018, la n. 2228/18. Nel caso di specie, seguito direttamente dallo Studio Legale Garofalo, il Giudice ha permesso lo scioglimento di un grande complesso immobiliare composto da villette a schiera con conseguente creazione di due entità nuove e separate.

La volontà di sciogliere un Condominio nasce molte volte, soprattutto nelle realtà immobiliari “di vacanza”, dalla necessità, avvertita a volte da un gruppo di proprietari, di svincolarsi da tutti i problemi ed i costi legati alla gestione di complessi di grandi dimensioni, veri e propri paesi con bilanci importanti e servizi scadenti. La creazione di Condomini più piccoli, a dimensione umana, magari gestiti direttamente dai singoli proprietari, può dunque essere una carta importante sulla strada della valorizzazione del proprio immobile da tenere in debita considerazione.

 

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