Solidarietà e parziarietà delle obbligazioni condominiali

Solidarietà e parziarietà delle obbligazioni condominiali

13 Febbraio 2018 Senza categoria 0

Un tema che torna di frequente nelle discussioni giurisprudenziali e dottrinarie in tema di diritto condominiale è quello della natura delle obbligazioni contratte dal Condominio nei confronti di soggetti terzi. La questione della solidarietà o della parziarietà delle obbligazioni non è di poco conto soprattutto per le notevoli difficoltà che la divisione pro quota dell’obbligo pecuniario tra i vari proprietari può far sorgere in sede di recupero coattivo del credito.

La Riforma del 2012, recependo in parte gli arresti della Giurisprudenza,  ha modificato il secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. che così recita: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. In sostanza, con la norma in parola, a prima vista si sarebbe voluta dare una protezione speciale al “patrimonio” del Condominio, composto dai versamenti dei proprietari virtuosi, ed a quello personale degli stessi, attraverso la costruzione di un beneficium excussionis che parrebbe obbligare il creditore insoddisfatto a procedere preventivamente, e nei limiti della quota millesimale imputabile a ciascuno, nei confronti dei morosi (il cui elenco dev’essergli fornito dall’Amministratore). In realtà, come vedremo, le cose non sono così lineari.

La disciplina di cui si discorre, infatti, ha posto fin da subito alcune questioni particolarmente delicate. Innanzitutto, la parziarietà dell’obbligazione è applicabile anche alle controversie insorte prima dell’entrata in vigore della Riforma? La risposta è no. La Suprema Corte, infatti, con la recente Sentenza n. 1851 del 25/01/18, ha stabilito che l’applicabilità dei primi due commi dell’art. 63 disp. att. c.c., come riformulati dalla L. 220/12 è limitata ai procedimenti aventi ad oggetto crediti nati successivamente al 2012. In secondo luogo, occorre capire se sia possibile per il creditore soddisfarsi sul saldo attivo del conto corrente condominiale o se, al contrario, sia sempre necessario richiedere il pagamento ai singoli proprietari in ragione della propria quota. L’arresto giurisprudenziale sopra citato ci ricorda che ogni qual volta l’Amministratore contragga obblighi con un terzo, vengono ad esistenza due obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote. La prima obbligazione fa capo al Condominio in persona dell’Amministratore pro tempore; la seconda, ai singoli condòmini nella misura della partecipazione al Condominio di cui all’art. 1223 c.c.

Quindi, il creditore può scegliere se agire nei confronti dei singoli proprietari (nel rispetto del dettato dell’art. 63 disp. att. c.c.) o nei confronti del Condominio (e soddisfarsi sul saldo attivo del conto corrente). In quest’ultimo caso, come ci ricorda il Tribunale di Milano con Sentenza 21 novembre 2017, n. 11878: “pignorando il conto corrente condominiale, non <<agisce nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti>>, ma aggredisce il <<patrimonio del condominio>>, patrimonio che al condominio obbligato fa direttamente capo”. Infatti, sempre secondo il Giudice meneghino: “il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore è […] volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l’intero gravante sull’amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione ex art. 63, co. 2, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli”.

Quindi, in conclusione, la parziarietà è limitata alla sola obbligazione contratta dai singoli condòmini che sorge parallelamente a quella condominiale. Pertanto, il rispetto dei limiti previsti dalla disciplina di cui all’art. 63, co. 2, disp. att. c.c. e dall’art. 1223 c.c., dipende dalla scelta operata dal creditore all’atto di iniziare l’azione volta al recupero del credito.

 

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