Il supercondominio

Il supercondominio

11 Dicembre 2017 Senza categoria 0

Il Condominio, inteso quale particolare forma di proprietà immobiliare comune, viene a crearsi senza la necessità di particolari forme sacramentali. Il nostro Legislatore, infatti, ha voluto fornire una particolare regolamentazione ad una situazione che viene a crearsi, di fatto, nel momento stesso in cui più immobili, aventi in comune le parti indicate dall’art. 1117 c.c., appartengano a soggetti distinti. Non a caso, si parla di Condominio “minimo” nell’ipotesi in cui, ad esempio, un edificio composto da due appartamenti posti al piano terra ed al primo piano, abbiano proprietà differenti. E’ evidente che, anche se non vi è alcuna formalizzazione o organizzazione del Condominio, anche in questo caso la relativa normativa dovrà senza dubbio essere applicata e regolare i rapporti tra proprietari.

Il discorso appena fatto relativamente al Condominio “minimo” vale, a maggior ragione, per il cosiddetto Condominio “verticale” (il classico palazzo) e può essere replicato per il Condominio “orizzontale” (le villette a schiera o il villaggio turistico formato da più immobili distinti).

Il ragionamento, invece, cambia se si passa ad analizzare la differente figura del c.d. supercondominio. Fino alla Riforma del 2012, di supercondominio ha parlato solo la Dottrina e la Giurisprudenza. Con la Legge n. 220/12, invece, è stato introdotto l’art. 1117 bis c.c. che ha previsto, oltre al Condominio “tradizionale” (composto da più unità immobiliari o più edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.) anche l’ipotesi in cui tali parti comuni siano collegate a più Condomini composti da unità immobiliari o edifici. Il supercondominio si ha proprio in quest’ultimo caso, ovverosia quando si riscontri la presenza di più Condomini che condividano parti o servizi comuni.

E’ allora evidente come l’automatismo legato alla nascita del Condominio classico non possa essere collegato anche al supercondominio perché la norma testé citata prevede al proprio interno sia l’ipotesi del Condominio orizzontale (composto da più unità immobiliari o più edifici) che il supercondominio. Dall’esterno, infatti, le due tipologie possono avere le medesime caratteristiche costruttive (più unità o più edifici distinti). Ciò che le differenzia è unicamente la creazione di più Condomini. Tale forma organizzativa, quindi, dev’essere il frutto di una libera scelta dei proprietari o dell’originario costruttore ma non si può far discendere dalla mera presenza di parti comuni a più unità immobiliari o edifici la presenza, di fatto, di un supercondominio pena l’abrogazione tacita della figura, ora legislativamente prevista, del Condominio orizzontale.

 

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