Proprietà esclusiva. Non decide l’Assemblea

Proprietà esclusiva. Non decide l’Assemblea

4 Novembre 2017 Senza categoria 0

A prima vista, sembrerebbe del tutto pacifica la distinzione tra parti comuni dell’edificio e parti ricadenti all’interno della proprietà esclusiva del singolo partecipante al Condominio. D’altronde, pur lasciando spazio alla diversa indicazione operata dal titolo di acquisto o dal Regolamento, l’elencazione contenuta in seno all’art. 1117 c.c. indica in maniera facilmente comprensibile quali parti dell’edificio debbano ricadere nella forzata comproprietà condominiale. Tuttavia, com’è facilmente intuibile, la pratica dimostra ancora una volta tutta la propria distanza dalla teoria ed accade sovente che alcuni proprietari vantino dei diritti su porzioni immobiliari, come ad esempio i posti auto ubicati nel cortile condominiale, incompatibili con la natura di parte comune.

Sul tema è intervenuta di recente la Suprema Corte con la Sentenza n. 20612/17. Gli Ermellini hanno stabilito alcuni importanti principi di diritto che andiamo ora ad analizzare. In primis, i Giudici di nomofilachia hanno osservato come: “secondo principi generali, ai fini dell’acquisto a titolo derivativo della proprietà di un bene immobile, non è mai da ritenersi idoneo un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volontà attuale delle parti di determinare l’effetto traslativo, sicché è pure irrilevante che una delle parti, anche in forma scritta, faccia riferimento ad un precedente rapporto qualora questo non sia documentato”. Partendo da tale assunto, la Cassazione ritiene che una Delibera assembleare non possa valere quale negozio di accertamento della proprietà esclusiva di un cespite immobiliare ed il suo contenuto, quindi, non può rilevare come titolo traslativo contrastante con la presunzione di condominialità legislativamente prevista. Infatti, “una deliberazione dell’Assemblea dei condomini non può accertare l’estensione dei diritti di proprietà escusiva dei singoli in deroga alla presunzione di condominialità delle parti comuni posta dall’art. 1117 c.c., ciò richiedendo l’accordo di tutti i condomini. Questa Corte ha proprio affermato che non rientra nei poteri dell’Assemblea condominiale la deliberazione che determini a maggioranza l’ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, potendo ciascun condomino interessato far valere la conseguente nullità senza essere tenuto all’osservanza del termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. (Cass. Sez. 2, 20/03/2015, n. 5657)”.

E’ importante notare come la Giurisprudenza ponga un limite netto alla possibilità di stabilire a maggioranza quali siano i concreti confini tra parti comuni e proprietà esclusive e, soprattutto, come tale limite valga in maniera, per così dire, bidirezionale. Infatti, se è vero che la maggioranza non potrà attribuire alcuna porzione immobiliare in proprietà piena al singolo partecipante alla comunione, allo stesso modo il consesso vedrà inibita la possibilità di dichiarare comuni, se non all’unanimità, dei cespiti che, salva diversa indicazione del titolo di acquisto o del Regolamento, debbano considerarsi di proprietà esclusiva. All’uopo, “la dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di Assemblea condominiale, qualora comporti, come si assume nel caso di specie, il riconoscimento della proprietà esclusiva di alcuni beni in favore di determinati condomini, [non] può avere l’efficacia di una confessione stragiudiziale, quanto meno attribuibile ai condomini presenti all’Assemblea, non rientrando, ai sensi dell’art. 1135 c.c., nei poteri dell’Assemblea, come visto, quello di stabilire l’estensione dei beni comuni e delle proprietà esclusive”.

In conclusione, la demarcazione tra parti comuni e proprietà esclusiva, oltre che dalla legge, nel singolo caso concreto potrà essere effettuata solo dal Regolamento o dall’atto di compravendita mentre nessuna rilevanza potrà avere l’eventuale interpretazione offerta dal verbale assembleare se con essi contrastante.

 

 

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